L’hypothèque légale de la construction

Bien que souvent méconnue, l'hypothèque légale de la construction au Québec joue un rôle crucial dans la protection des entrepreneurs et des fournisseurs en cas de non-paiement pour des travaux réalisés.

Si vous envisagez d'acheter une maison, il se peut que vous préfériez en faire construire une à partir de zéro. Que vous préfériez une construction neuve ou que vous soyez très exigeant quant au type de maison que vous souhaitez, la construction d'une maison neuve est certainement une option. Et un prêt hypothécaire pour les constructeurs peut vous aider à la financer.

Points clés sur l'hypothèque légale de la construction

• Un prêt hypothécaire pour constructeurs, également appelé prêt hypothécaire pour la construction, vous permet de financer l'achat d'une maison qui n'a pas encore été construite ou achevée.
• Il existe deux types d'hypothèques de construction. L'hypothèque sur l'avancement des travaux et l'hypothèque sur l'achèvement des travaux.
• Les conditions d'éligibilité pour un prêt hypothécaire pour constructeurs comprennent un crédit solide, un acompte important et un profil financier sain. Vous devrez également fournir la preuve que la construction sera achevée dans un certain délai et que le constructeur a de l'expérience.

Qu'est-ce qu'une hypothèque légale de la construction ?

Une hypothèque de construction est un type de prêt qui vous permet de financer l'achat d'une maison qui n'a pas encore été construite.

L'hypothèque de construction peut se présenter sous deux formes : une hypothèque « de tirage » et une hypothèque « d'achèvement ».

• Hypothèque à tirage progressifs. Il s'agit de phases de tirage, au cours desquelles un certain montant de l'hypothèque est libéré par le prêteur après l'achèvement des différentes phases du projet.
• Hypothèque d'achèvement. Les fonds ne sont pas débloqués au profit du constructeur tant que la construction n'est pas achevée.

Hypothèque légale de la construction pour maîtres d'ouvrage 

Dans le cadre d'une hypothèque de construction, les prêteurs débloquent les fonds progressivement, au fur et à mesure de l'achèvement de chaque phase de la construction. 

Lorsqu'une hypothèque de construction est en phase de tirage, les prêteurs peuvent n'exiger que le paiement des intérêts sur le montant du prêt. Une fois la construction achevée, vous devrez payer le capital et les intérêts.

L'inspection

Au cours de chacune des phases de la construction, le prêteur enverra un inspecteur sur place pour vérifier l'avancement des travaux et s'assurer que tout se déroule comme prévu. Après chaque visite, l'inspecteur soumettra un rapport d'avancement au prêteur, qui accordera des fonds supplémentaires en conséquence.

Achèvement obligatoire de la construction

Votre prêteur peut établir un plan détaillant le pourcentage d'achèvement de la construction requis avant que les fonds ne soient accordés. Par exemple, il peut exiger que 15 % du projet soit achevé pour le premier tirage, 25 % pour le second, et ainsi de suite.

N'oubliez pas que ces inspections sont généralement à vos frais. Pensez donc à prévoir un budget pour ce coût supplémentaire.

Calendrier de l'hypothèque légale de la construction par tirage progressif 

Voici un exemple des différentes phases d'une hypothèque par tirage au sort :

Le tirage au sort de la fondation.	Les fonds de la phase initiale sont versés lorsque le terrain est acheté et que la construction de la maison a commencé.
Tirage de charpente.	Les fonds sont débloqués lorsque la structure de la maison est construite et fermée.
Tirage d'immobilisation.	Les fonds sont versés lorsque l'installation des portes extérieures et des fenêtres est terminée.
Tirage pour les cloisons sèches.	Les fonds sont versés lorsque l'installation des cloisons sèches est terminée.
Tirage d'achèvement.	Les fonds sont débloqués lorsque la maison est terminée ou presque terminée (90 % à 100 %). L'électricité et la plomberie doivent fonctionner, tous les permis et contrats doivent être signés et la maison doit être habitable.

Hypothèque d'achèvement

L'hypothèque d'achèvement fournit un financement une fois que la construction de la maison neuve est terminée. Plutôt que de débloquer une partie des fonds après l'achèvement de chaque phase, le prêteur verse une somme forfaitaire une fois les travaux terminés. Cela signifie que le constructeur ne recevra pas de fonds avant que vous ne preniez possession de la maison. 

Étant donné que votre prêt hypothécaire ne sera finalisé que 30 jours avant que vous ne preniez officiellement possession de la maison, certains prêteurs exigent que vous versiez un mise de fonds sur la maison. Toutefois, contrairement à l'acompte versé pour une maison existante, votre prêteur devrait vous permettre de le payer en plusieurs fois.

Une fois la maison achevée, l'hypothèque d'achèvement sert à rembourser le solde au constructeur.

Conditions d'éligibilité pour une hypothèque légale de la construction

Le processus d'hypothèque de construction pour financer la construction d'une nouvelle maison est plus compliqué. Est également plus coûteuse, car les prêteurs sont moins nombreux à proposer ce type d'hypothèque. 

Votre prêteur exigera probablement plus de garanties avant de vous prêter de l'argent, telles ques :

• Un profil financier et de crédit solide : Le prêteur exigera que vous ayez une cote de crédit élevée et un revenu solide avant d'examiner votre demande de prêt hypothécaire.
• Preuve que la construction sera achevée dans un certain délai : Les prêteurs peuvent exiger une preuve que la construction sera achevée dans un certain délai.
• Le constructeur est expérimenté : Le constructeur ou le développeur choisi doit être certifié. Si vous êtes le constructeur, vous devrez prouver que vous êtes suffisamment qualifié.  
• Mise de fonds considérable : Vous devez proposer un acompte plus important que pour un prêt hypothécaire traditionnel. En général, il est de l'ordre de 25 à 30 %. 

Autres éléments à prendre en compte avant de contracter une hypothèque légale de la construction

Avant de demander une hypothèque de construction, gardez à l'esprit les facteurs suivants :

Beaucoup de préparation peut s'avérer nécessaire

Vous devez vous munir de plans de construction, de schémas et d'un contrat pour la construction et les coûts y afférents. 

Si vous construisez vous-même votre maison, vous aurez besoin d'un devis pour les matériaux de construction et la main-d'œuvre. Pour le terrain que vous achetez, vous devez obtenir l'autorisation de la municipalité pour y construire. Vous aurez également besoin d'une copie de l'acte de propriété et d'une preuve de vente de la propriété.

Tenez compte de la valeur de revente future

Bien que vous deviez concevoir votre maison en fonction de vos goûts, il se peut que vous la vendiez un jour. Il est bon de penser à ce que d'autres personnes aimeraient voir dans une maison pour en faciliter la vente. Si la maison est très grande et très chère, par exemple, vous limiterez à nouveau le nombre d'acheteurs potentiels qui pourraient se l'offrir.

Tenez compte du coût global

L'élément le plus important est sans doute l'argent que vous investissez. Préparez-vous financièrement à faire face à tout imprévu susceptible d'interrompre la construction. Sans oublier les frais supplémentaires ou les réparations qui pourraient survenir. Tout peut arriver, il est donc préférable d'avoir une stratégie de secours, même si vous devez pour cela puiser dans vos économies. Il est recommandé de mettre de côté au moins 15 % du coût total de la maison en cas d'imprévu mettant en péril le projet.

Faut-il construire soi-même ou acheter une maison neuve à un promoteur ?

Le type de financement que vous obtiendrez dépendra en partie de votre décision de construire vous-même une maison neuve ou de l'acheter à un promoteur.

Construire une maison neuve 

Le principal avantage de la construction d'une maison neuve à partir de zéro est que vous pouvez personnaliser votre maison en fonction de vos préférences. Vous pouvez également choisir les types de finitions qui vous plaisent, plutôt que de risquer que le constructeur choisisse des matériaux de moindre qualité.  

Si vous envisagez de construire votre maison neuve à partir de zéro, vous devrez d'abord acheter un terrain vacant pour y construire votre maison. Il se peut même que vous achetiez un terrain sur lequel se trouve déjà une maison, avec l'intention de la démolir et d'en construire une nouvelle. 

Achat auprès d'un constructeur de maisons neuves

L'achat d'une maison déjà en construction auprès d'un constructeur de maisons neuves est une option pour ceux qui souhaitent acheter une maison toute neuve, mais qui ne veulent pas passer par les étapes de la planification et de la construction elles-mêmes. C'est souvent le cas lorsqu'un nouveau quartier ou une nouvelle communauté d'habitation est en cours de construction. 

En fait, vous aurez votre mot à dire sur l'aspect de la maison, mais vous aurez beaucoup moins de travail à faire. Vous aurez encore d'autres responsabilités, comme le choix du terrain à acheter, le choix de l'agencement et des finitions, et les ajouts à faire, le cas échéant.

Dernières réflexions

Construire une maison à partir de zéro peut être risqué pour vous et votre prêteur. Si vous souhaitez construire la maison de vos rêves, ne vous laissez pas décourager par l'idée d'un projet inachevé. Avec une hypothèque de construction, il n'y a guère de raison pour que vous ne puissiez pas construire la maison de vos rêves à partir de zéro.

Foire aux questions

Remarque : Prêts Canada n'organise pas, ne souscrit pas et ne fait pas de courtage hypothécaire. Nous sommes un simple service de recommandation.